Wer eine Immobilie später an die Kinder weitergeben möchte, sollte die Nachfolge frühzeitig planen. Durch Schenkungen zu Lebzeiten lassen sich steuerliche Freibeträge nutzen und unter bestimmten Voraussetzungen nach zehn Jahren erneut ausschöpfen.
Wer mit der Nachfolge wartet, bis die Immobilie vererbt wird, hat wichtige Gestaltungsmöglichkeiten bereits verschenkt. Spätes Handeln kann steuerlich teuer werden. Nachfolgend erfahren Sie, wann sich eine frühzeitige Übertragung lohnt, welche Rolle Freibeträge und Nießbrauch spielen und welche Fehler unnötig Steuern kosten.
Warum der Zeitpunkt der Übertragung entscheidend ist
Kinder können von jedem Elternteil Vermögen im Wert von bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten. Für Enkel gilt grundsätzlich ein Freibetrag von 200.000 Euro, für Ehegatten von 500.000 Euro. Schenkungen innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Nach Ablauf dieser Frist lässt sich der Freibetrag erneut ausschöpfen.
Schenken beide Eltern einem Kind jeweils Vermögen im Wert von 400.000 Euro, können sie zusammen 800.000 Euro steuerfrei übertragen. Zehn Jahre später ist eine weitere Übertragung innerhalb der dann geltenden Freibeträge möglich. Deshalb kann es gerade bei wertvollen Immobilien sinnvoll sein, das Eigentum schrittweise weiterzugeben, etwa durch die Schenkung einzelner Miteigentumsanteile.
Auch mögliche Wertsteigerungen sprechen für eine frühzeitige Planung. Was die Immobilie nach der Übertragung an Wert gewinnt, gehört bereits den Kindern und erhöht nicht mehr den späteren Nachlass der Eltern. Allerdings müssen diese vorher klären, wie sie ihren Lebensunterhalt sichern und ob sie weiterhin über das Haus verfügen möchten.
Nießbrauch: Das Haus übertragen und trotzdem nutzen
Eine Möglichkeit, die Interessen beider Generationen zu verbinden, ist der Vorbehaltsnießbrauch. Die Kinder werden Eigentümer, während die Eltern weiterhin im Haus wohnen oder bei einer vermieteten Immobilie die Mieteinnahmen erhalten. Damit behalten sie einen wirtschaftlichen Nutzen, obwohl ihnen das Gebäude nicht mehr gehört.
Der Nießbrauch wirkt sich auch auf die Schenkungsteuer aus. Sein Kapitalwert wird grundsätzlich vom steuerlichen Wert der übertragenen Immobilie abgezogen. Wie hoch dieser ausfällt, richtet sich unter anderem nach dem Alter der Berechtigten und dem Wert der Nutzung. Je jünger die Eltern sind, desto höher ist bei einem lebenslangen Nießbrauch in der Regel der Abzug. So kann der steuerpflichtige Wert einer Schenkung unter den Freibetrag sinken.
Die Gestaltung hat jedoch Grenzen: Solange der Nießbrauch besteht, können die Kinder das Haus nur eingeschränkt wirtschaftlich nutzen. Zudem beginnt die Zehnjahresfrist für Pflichtteilsergänzungsansprüche bei einem umfassenden Vorbehaltsnießbrauch regelmäßig nicht zu laufen. Ein Wohnrecht kann eine Alternative sein, wenn Eltern lediglich weiterhin dort leben, aber keine Mieteinnahmen beziehen möchten.
Wann das Familienheim steuerfrei vererbt werden kann
Nicht immer ist eine Schenkung zu Lebzeiten die günstigste Lösung. Für das selbst genutzte Familienheim gelten im Erbfall besondere Regeln. Kinder können das Elternhaus unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei erben, wenn der verstorbene Elternteil es zuvor selbst bewohnt hat. Die Erben müssen grundsätzlich unverzüglich einziehen und die Immobilie zehn Jahre lang selbst nutzen. Für Kinder ist die Steuerbefreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt; Ausnahmen sind möglich.
Bei einer Schenkung zu Lebzeiten steht Kindern diese besondere Familienheimbefreiung dagegen nicht zu. Ehegatten können sich das gemeinsam genutzte Familienheim unter den gesetzlichen Voraussetzungen bereits zu Lebzeiten steuerfrei übertragen. Auch vermietete Wohnimmobilien werden begünstigt: Sind die Voraussetzungen erfüllt, fließen nur 90 Prozent ihres maßgeblichen Wertes in die Erbschaft- oder Schenkungsteuer ein.
Welche Fehler bei der Nachfolge teuer werden
Ein häufiger Fehler ist, die Übertragung erst anzugehen, wenn gesundheitliche Probleme auftreten oder der Erbfall unmittelbar bevorsteht. Dann reicht die Zeit möglicherweise nicht mehr, um Freibeträge über mehrere Zehnjahreszeiträume zu nutzen. Auch die vertragliche Gestaltung lässt sich unter Zeitdruck schwerer durchdenken.
Steuerliche Nachteile kann außerdem ein Berliner Testament haben. Setzen sich Ehegatten zunächst gegenseitig als Alleinerben ein, erben die Kinder meist erst nach dem Tod des zweiten Elternteils. Ihre Freibeträge beim ersten Erbfall bleiben dann häufig ungenutzt. Vermächtnisse zugunsten der Kinder können eine Alternative sein, wobei der überlebende Elternteil abgesichert bleiben sollte.
Ebenso sollten Eigentümer den vom Finanzamt angesetzten Immobilienwert prüfen. Liegt der tatsächliche Verkehrswert niedriger, lässt sich dieser unter bestimmten Voraussetzungen durch ein Gutachten nachweisen. Bei größeren Vermögen kommen außerdem gestaffelte Übertragungen oder eine Familiengesellschaft infrage, über die Eltern Anteile weitergeben und Einfluss auf die Verwaltung behalten können.
Neben den Steuern zählt die Absicherung. Im Schenkungsvertrag können Rückforderungsrechte für Fälle wie Insolvenz, Scheidung oder den vorzeitigen Tod des Kindes vereinbart werden. Auch mögliche Ansprüche anderer Erben und gesetzliche Anzeigepflichten müssen berücksichtigt werden. Deshalb sollten Eltern die Nachfolge gemeinsam mit Steuerberater und Notar planen. Entscheidend ist eine Lösung, die Steuern vermeidet, ohne die eigene Versorgung oder den Familienfrieden zu gefährden.
Über Marcel Bailänder:
Marcel Bailänder ist Steuerberater, Diplom-Finanzwirt und Inhaber der Steuerkanzlei Bailänder in Landshut. Nach Stationen in der Finanzverwaltung, verschiedenen Kanzleien, der Industrie und bei KPMG übernahm er 2020 eine eigene Kanzlei. Sein Schwerpunkt liegt auf der vorausschauenden steuerlichen Beratung von Unternehmern und der langfristigen Steuerplanung. Mehr Informationen finden Sie unter: https://bailaender.de/
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