Wer die Geschäfte einer Wohnungseigentümergemeinschaft führt, kann sich seinen Pflichten nicht dadurch entziehen, dass er formal gar nicht wirksam zum Verwalter bestellt wurde. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS treffen einen sogenannten faktischen Verwalter grundsätzlich dieselben Pflichten wie einen ordnungsgemäß bestellten Verwalter. Veranlasst er unberechtigte Zahlungen aus dem Gemeinschaftsvermögen, kann er zum Schadensersatz verpflichtet sein.
(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 76/25)
Der Fall: Eine Person hatte für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Verwaltungsaufgaben übernommen, obwohl es an einer wirksamen Bestellung beziehungsweise einem wirksamen Verwaltervertrag fehlte. Im Zuge dieser Tätigkeit wurden Zahlungen aus dem Vermögen der Gemeinschaft veranlasst, für die es keine ausreichende rechtliche Grundlage gab. Es stellte sich die Frage, ob sich der faktische Verwalter wegen seiner fehlenden formellen Bestellung einer Haftung entziehen konnte.
Das Urteil: Der Bundesgerichtshof verneinte dies. Wer tatsächlich wie ein Verwalter für die Gemeinschaft tätig werde, müsse sich grundsätzlich auch an den entsprechenden Pflichten messen lassen. Veranlasse ein solcher faktischer Verwalter pflichtwidrig Zahlungen aus dem Gemeinschaftsvermögen, könne die Gemeinschaft von ihm Ersatz des daraus entstandenen Schadens verlangen.
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