Wie realisiert man bei Immobilien steuerfrei Veräußerungsgewinne?

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Verkäufer von Immobilien haben derzeit hervorragende Chancen, hohe Veräußerungsgewinne zu erzielen. Dabei wird natürlich angestrebt, die Gewinne steuerfrei zu realisieren. Insbesondere wenn es sich um mehrere Immobilien handelt, stellt sich die Frage nach der Bedeutung der sogenannten „Drei-Objekt-Grenze“, mit der die Finanzverwaltung arbeitet. Vor diesem Hintergrund möchte ich Ihnen die Essentials wie folgt darstellen: Veräußerungsgewinne bei vermieteten Wohnimmobilien sind nach wie vor einkommensteuerfrei, wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre im Privatvermögen gehalten wurde. Für die Definition des 10-Jahreszeitraumes ist relevanter Stichtag jeweils der Tag, an dem der notarielle Kaufvertrag geschlossen wird und nicht der Tag der Umschreibung im Grundbuch.

Schwieriger ist die Beurteilung des Kriteriums, dass die Immobilie im Privatvermögen gehalten sein muss. Das kann insbesondere zweifelhaft sein, wenn die Grenze privater Vermögensverwaltung überschritten wird. Bei der Frage, ob noch eine private Vermögensverwaltung oder bereits ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, orientiert sich die Finanzverwaltung an Indizien, die den Schluss nahelegen, dass nicht die Erwirtschaftung einer Rendite durch langfristige Vermietung im Vordergrund steht, sondern die Erzielung von Veräußerungsgewinnen.

Die Finanzverwaltung geht in der Regel davon aus, dass kein Privatvermögen, sondern Umlaufvermögen eines gewerblichen Grundstückshandels vorliegt, wenn die so genannte Drei-Objekte-Grenze überschritten wird. Das ist dann der Fall, wenn innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Immobilien in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft werden. Das hat gravierende Auswirkungen auf die Besteuerung und sollte daher unter allen Umständen vermieden werden. Eine wesentliche Auswirkung ist die, dass die Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen vollständig entfällt. Und zwar rückwirkend auch für die vorangegangenen drei Verkäufe, wenn die Drei-Objekt-Grenze gerissen wird.

Da die Drei-Objekte-Grenze „nur“ ein Kriterium mit Indizwirkung ist, kann im Einzelfall trotz Einhaltung der Grenze gleichwohl ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Die Details der Abgrenzung sind leider recht kompliziert und in einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums zusammengefasst (BMF v. 26.03.2004 – IV A 6 – S 2240 – 46/04).

Bei einer langfristigen Vermietung von Wohnimmobilien für mindestens 10 Jahre nimmt die Finanzverwaltung in aller Regel keine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht an, sondern unterstellt zu Gunsten des Verkäufers eine private Vermögensverwaltung. Das ist ein sehr starkes Argument dafür, Renditeimmobilien möglichst nicht vor Ablauf dieses Zeitraumes zu verkaufen. Denn dann ist man immer auf der sicheren Seite und muss sich keine weiteren Gedanken machen.

Bei selbst genutzten Immobilien ist ein realisierter Veräußerungsgewinn ohne Rücksicht auf Mindesthaltefristen steuerfrei, wenn diese im Privatvermögen gehalten werden. Das ist viele Leute eine Überraschung obwohl diese Rechtslage schon immer so bestanden hat.
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